الشفعه عرفتها القوانين الوضعيه بالآتى:
هى رخصه تجيز لشخص بسبب مركز قانونى به أن يحل محل المشترى للعقار فى تملكه أو أكتساب حق عينى آخر عليه ولو جبراً
وعرفتها الماده رقم "935" من القانون المدنى بقولها ( الشفعه رخصه تجيز فى بيع العقار الحلول محل المشترى فى الأحوال وبالشروط المنصوص عليها )
وأركان الشفعه 1- الشفيع وهو الذى يأخذ بالشفعه .2- المشفوع منه وهو المأخوذ منه وهو المشترى الذى يحل محل الشفيع 3- المشفوع به وهو العقار المملوك للشفيع وقد شفع به 4- المشفوع فيه وهو العقار الذى باعه صاحبه للمشترى الأصلى وشفع الشفيع فيه.
شروط الأخذ بالشفعه :
1- أن يكون حق الشفعه ثابتاً للشفيع وقت بيع العقار المشفوع فيه فأذا لم يكن هذا الحق قد نشأ بعدفلا محل للأخذ بالشفعه .
2- أن يكون هذا الحق ثابتاً وباقياً الى حين تمام الأخذ بالشفعه وخير مثال : ملك شخصان عقارا على الشيوع ثم قام أحدهما ببيع حصته لأجنبى فان الشريك الآخر يملك طلب الأخذ بالشفعه بشرط أن يحتفظ بملكيته لحصته فى العقار الى حين ثبوت أخذ حصة شريكه عن طريق الشفعه فاذا قام هذا الشريك ببيع حصته فى الفتره ما بين بيع شريكه لحصته وتمام الاخذ بالشفعه فان حقه فى الشفعه يسقط لانه لم يعد مالكاً
3- ألا يكون الشفيع ممنوعاً من الأخذ بالشفعه بالاتفاق أو بالقانون .
والممنوعين من الأخذ بالشفعه هم (أ- الممنوعون من الشراء وهم الذين يملكون الحد الحد الأقصى من الأراضى الزراعيه وهو 50 فدان . ب- لا يجوز لمن ينوب عن غيره بمقتضى اتفاق إأو نص أو أمر من السلطه أن يشترى لنفسه ما أنيط ببيعه بموجب هذه النيابه .ج- لايجوز للقضاء ولا لأعضاء النيابه ولا للمحامين ولا لكتبة المحاكم ولا المحضرين أن يشترو باسمهم ولا بأسم مستعار الحق المتنازع فيه اذا كان النظر فى الشفعه يدخل فى أختصاص المحكمه الذين يباشرون اعمالهم فى دائرتها والا كان باطلاً .
4- كذا من شروط الأخذ بالشفعه ألا يكون الشفيع الآخذ بالشفعه وقف لآن ناظر الوقف لا يعتبر مالكاً للعقار الموقوف حتى يصلح أن يكون شفيعاً وهذا مقرر ايضاً فى الشريعه الأسلاميه
5- أن تتوافر فى الشفيع الأهليه اللازمه للأخذ بالشفعهه لان الشفعه من اعمال التصرف وليس من اعمال الأداره فالأهليه المطلوبه هى أهلية التصرف فاذا كان الشفيع قاصراً يجوز للولى ان يأخذ بالشفعه نيابة عن القاصر دون استئذان المحكمه فاذا كان ولى القاصر هو الجد فلا يجوز له الأخذ بالشفعه الا بعد استئذان المحكمه .
البيوع التى لاتجوز فيها الشفعه :
هناك بيوع لاتجوز فيها الشفعه وهى الوصيه ، والمقايضه ، الهبه ، الوفاء بمقابل ، الشركه ، الصلح كما أنه لا شفعه الآ اذا كان العقار محلاً للبيع ، بيوع المزاد العلنى لاتكون محلا للأخذ بالشفعه ، البيوع لبعض الأقارب من الأصول والفروع والزوجين والاقارب حتى الدرجه الرابعه . بيع العقار ليكون محلاً للعباده لاتجوز الشفعه فيه ايضاً ، بيع العقار المملوك للدوله ملكيه خاصه .....
وقد تؤخذ الشفعه بالتراضى بين الشفيع والمشترى دون حاجه الى رفع الأمر الى القضاء اذا لبى كلاً منهما ما يحق للآخر
وقد يؤخذ بحق الشفعه عن طريق التقاضى اذا ماطل المشترى ورفض اعطاء الشيئ للشفيع فهنا يلجأ الشفيع للقضاء للحصول على حكم بثبوت الشفعه وأجراءات التقاضى كالآتى :
1- اعلان الرغبه فى الأخذ بالشفعه .شريطة ان يكون الأعلان رسمياً ، وان يكون ملماً ومبيناً بيانات العقار بياناً كافياً من ثمن واسم كلا منهما ولقبه وصناعته وموطنه .وان يوجه هذا الأعلان الى كلا من البائع والمشترى فاذا لم يعلن الشفيع رغبته فى الأخذ بالشفعه خلال 15 يوماً من تاريخ اعلانه بالبيع سقط حقه فى الأخذ بها .
2- ايداع ثمن العقار خزانة المحكمه وذلك خلال 30 يوماً من تاريخ اعلان الرغبه وان يودع الثمن خزانة المحكمه الكائن فى دائرتها العقار وأن يتم ايجاع الثمن قبل رفع دعوى الشفعه .
3-رفع دعوى الشفعه على البائع والمشترى أمام المحكمه التى يقع فى دائرتها العقار وتقيد بالجدول ويكون كل ذلك فى ميعاد 30 يوماً من تاريخ الأعلان والا سقط الحق في الأخذ بالشفعه .
وعذراً للأطاله نظراً لأهمية الموضوع
والله اعلى واعلم .
